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L’indemnité d’éviction en matière de bail commercial

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Le bail commercial fait l’objet d’une protection toute particulière de la part du législateur. En effet, il s’agit d’allier tant l’intérêt économique du preneur que le droit de propriété du bailleur notamment en matière de renouvellement du bail commercial.

Le congé en matière de bail commercial est donc très encadré.

Le locataire bénéficie notamment d’un droit de reconduction du bail à l’issue de la durée du contrat de location. Ainsi, l’article L. 145-8 du Code de commerce dispose : « Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ».

Néanmoins, en contrepartie d’un tel droit, le propriétaire peut refuser le renouvellement au locataire moyennant le versement d’une indemnité appelée indemnité d’éviction (Article L. 145-14 alinéa 1 du Code de commerce).

Le propriétaire en aura toutefois informé le preneur 6 mois avant l’expiration du bail par exploit d’huissier en précisant les motifs et en informant le locataire qu’il peut contester le refus ainsi que le montant de l’indemnité dans un délai de 2 ans en saisissant le Tribunal de grande instance.

Si la demande de renouvellement a été demandée par le locataire, le propriétaire aura alors un délai de 3 mois pour statuer sur cette demande. Si le propriétaire reste silencieux, il est réputé avoir tacitement accepté le renouvellement. Cas échéant, il pourra soit notifier au locataire son acceptation, soit lui notifier sa volonté d’augmenter le loyer, soit lui notifier son refus de renouvellement motivé et moyennant le versement d’une indemnité d’éviction.

Le propriétaire peut, s’il accepte le renouvellement, augmenter le loyer dans les conditions fixées par l’article L. 145-11 du Code civil. Le bailleur doit alors dans ce cadre, « faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat ».

A compter du versement de l’indemnité d’éviction du bailleur au preneur, ce dernier dispose d’un délai de 3 mois pour quitter les lieux (Article L. 145-29 du Code de commerce). Cependant, tant que le propriétaire ne s’est pas acquitté de cette obligation, le locataire ne peut aucunement être contraint de libérer l’immeuble (article L. 145-28 du Code de commerce).

Le montant de l’indemnité d’éviction est quant à lui fixé en règle générale en fonction de la valeur du fonds de commerce exploité dans les lieux mais peut être éventuellement majoré « des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article L. 145-14 alinéa 2 du Code de commerce).

Le bailleur pourra néanmoins être exonéré du paiement de l’indemnité d’éviction dans les cas précis suivants, conformément à l’article L. 145-17 du Code de commerce :

« 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ».

 

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Auteur: Maître Dahlia Arfi-Elkaïm

Maître Dahlia Arfi-Elkaïm, avocat au Barreau de Paris est associée du cabinet JDB AVOCATS, elle intervient dans le domaine du droit des affaires en conseil et contentieux.