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Les conséquences du Covid-19 sur le paiement des loyers commerciaux

Les conséquences du Covid-19 sur le paiement des loyers commerciaux

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A l’heure où la France est entrée en confinement depuis l’apparition du Coronavirus Covid-19, la question du paiement des loyers commerciaux se pose pour les entreprises qui ont été amenées à suspendre leur activité.

La possibilité d’invoquer l’exception d’inexécution face à l’épidémie de Covid-19

L’article 1220 du Code civil dispose qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Dans le cas de l’épidémie de coronavirus, si le bailleur ne peut pas mettre à disposition du preneur le local commercial en raison notamment des arrêtés prononçant l’interdiction d’ouverture de certains locaux commerciaux pour lutter contre la propagation du Covid-19, alors le locataire pourra notifier au bailleur la suspension du paiement des loyers commerciaux durant la période d’interdiction d’activité.

La possibilité d’invoquer l’épidémie de Covid-19 comme un cas de force majeure 

Covid-19 et le paiement des loyers commerciaux
Les conditions pour invoquer la force majeure

Compte tenu de la situation, les entreprises sont légitimes à invoquer la force majeure afin de justifier l’arrêt temporaire du paiement des loyers.

L’article 1218 du Code civil pose trois conditions strictes pour caractériser un cas de force majeure.


D’une part une condition d’extériorité est exigée. La cause de force majeure ne peut pas être un fait du débiteur. L’épidémie de coronavirus n’étant pas un fait du débiteur, cette condition est dès lors satisfaite.

D’autre part une condition d’imprévisibilité est requise. Les parties ne doivent pas avoir pu prévoir la réalisation du cas de force majeure. L’épidémie étant survenue après la conclusion du contrat, les parties ne pouvaient difficilement prévoir une telle épidémie.

Enfin une condition d’irrésistibilité est également nécessaire. En effet le Code civil exige que la cause de force majeure doit être telle que les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriés et empêcher l’exécution de son obligation par le débiteur.

Dans quels cas invoquer la force majeure

Dans le cas où le local commercial est frappé d’une interdiction d’ouverture, le bailleur ne peut alors plus répondre à son obligation de délivrance de la chose louée (Cass., 3e civ. 7 mars 2006, n°04-19.639).

L’épidémie peut dans ce cas  être érigée comme un évènement de force majeure permettant de suspendre l’exécution du contrat entre les parties, et plus précisément la suspension du paiement des loyers commerciaux par le preneur. Il conviendra toutefois de se conformer à la procédure décrite dans le bail commercial concernant la force majeure.

Dans le cas où le preneur continue de jouir du local commercial mais fait face à une diminution de son chiffre d’affaires suite à l’épidémie de Covid-19 et se retrouve ainsi en difficulté pour payer ses loyers, la force majeure semble ne pas pouvoir jouer.

En effet le bailleur remplit son obligation de délivrance de la chose louée d’une part et d’autre part la jurisprudence de la Cour de cassation est réticente à accepter la force majeure pour exonérer un débiteur de son obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée (Cass. Com., 16 septembre 2014, n°13-20.306).

Toutefois, si le preneur parvient à prouver que l’apparition de l’épidémie de Covid-19 rend l’exécution de son obligation de payer les loyers commerciaux impossible, alors le critère d’irrésistibilité sera retenue et la force majeure pourra jouer (CA Paris 17 mars 2016 n°15/04263).

Ainsi deux situations sont à distinguer :

  • Si le preneur à bail commercial démontre que son obligation de paiement des loyers commerciaux est rendue impossible en raison de l’épidémie de coronavirus, il pourra faire jouer la force majeure et suspendre le paiement de ses loyers.
  • En revanche, si l’exécution de l’obligation du débiteur n’est pas matériellement impossible la force majeure ne peut pas jouer (Cass., com. 31 mai 1976, n°75-14.625)
Quelles démarches accomplir vis à vis de son bailleur ?

Nous préconisons aux entreprises qui sont confrontées à une impossibilité financière de payer leurs loyers commerciaux en raison d’un chiffre d’affaires inexistant, de notifier au bailleur l’arrêt temporaire du paiement des loyers commerciaux pour cause de force majeure en démontrant l’incapacité de payer les loyers durant la période de confinement liée à l’épidémie et en joignant à la notification la documentation comptable nécessaire.

Si toutefois, les preneurs venaient à recevoir un commandement de payer, il convient de saisir le juge des référés aux fins d’avoir un report de l’exigibilité du deuxième trimestre 2020 sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

La possibilité de revoir les termes du contrat en invoquant la révision pour imprévision 

Les parties ont la possibilité de renégocier le contrat si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution, excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque selon les termes de l’article 1195 du Code civil.

L’article 1195 du Code civil précise que les parties sont tenues de continuer d’exécuter le contrat durant la renégociation.

Ce texte implique néanmoins que le contrat de bail ait été conclu, ou bien renouvelé après l’entrée en vigueur de cet article, soit après le 1er octobre 2016.

Les parties à un bail commercial pourraient ainsi renégocier les termes du contrat en érigeant l’épidémie de coronavirus comme un changement de circonstance imprévisible lors de la conclusion du contrat. En cas d’échec de la renégociation, l’article 1195 du Code civil prévoit que les parties peuvent demander au juge de procéder à son adaptation.

Toutefois, le contexte épidémique actuel ayant engendré la fermeture des tribunaux, la possibilité pour les parties de recourir au juge semble dès lors compromise.

Pourquoi contacter JDB Avocats ?

Le cabinet JDB Avocats spécialiste en droit des sociétés et en droit commercial est compétent pour répondre à toutes vos questions concernant l’arrêt ou la suspension du paiement de votre loyer commercial.

En cas de doutes, notre équipe pourra répondre juridiquement à vos questions en cette période inhabituelle.

Pour toute autre question n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire, par téléphone au 01 42 56 96 96 ou par mail à contact@jdbavocats.com. Notre équipe d’avocats répondra à toutes vos interrogations dans les meilleurs délais.

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Auteur: Maître Joseph Suissa

Maître Joseph Suissa, avocat d’affaires au Barreau de Paris et associé du cabinet JDB AVOCATS, professionnel en droit des affaires et en droit fiscal. Aguerri aux procédures et expert en négociation.
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