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Le congé en matière de bail commercial

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Le bail commercial est un contrat conclu entre un propriétaire d’un local (bailleur) et un locataire qui exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale (le preneur).

Le contrat porte donc sur des locaux et il ne peut bénéficier qu’aux locataires qui sont inscrits au registre des commerces et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans. Il peut être fixé pour une durée supérieure mais jamais pour une durée inférieure.

Au terme de ces 9 ans, le bail commercial doit donner lieu à un congé : soit un congé avec refus de renouvellement, soit un congé avec offre de renouvellement.

1. Le congé avec refus de renouvellement

• Les modalités d’exercice de ce congé

La Loi Pinel du 18 juin 2014 est venu simplifier ce congé en matière de bail commercial.

Avant la Loi Pinel, le congé donné, tant à l’initiative du locataire que du bailleur, devait exclusivement être donné par acte d’huissier.

Mais depuis le 20 juin 2014, le congé doit être donné par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au libre choix de chacune des parties.

Ce congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L. 145-9 du Code de commerce).

Ce congé doit être donné avec un préavis de 6 mois, que ce soit pour le locataire ou pour le bailleur, pour faire cesser le bail commercial.

Si la date d’expiration du bail commercial est déjà passée, le congé donné avec un préavis de 6 mois ne prendra effet qu’à la fin du trimestre civil. Ex. Si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre (6 mois de préavis + délai pour atteindre la fin du trimestre civil).

Si la date d’expiration du bail commercial est déjà passée, le congé donné avec un préavis de 6 mois ne prendra effet qu’à la fin du trimestre civil. Ex. Si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre (6 mois de préavis + délai pour atteindre la fin du trimestre civil).

• À l’initiative du locataire

Pendant le bail commercial, le locataire peut résilier au bout de 3 ans au terme d’une période triennale.
Exception : bail conclu par l’exploitation de résidences de tourisme avec lequel il n’est pas possible de réduire la durée de 9 ans.

Au terme des 9 ans, le bail peut être résilié à tout moment si le locataire part à la retraite ou en cas d’invalidité.

• À l’initiative du bailleur

Si le bail commercial arrive à son terme et que le bailleur ne souhaite pas le renouveler, il peut donner un congé avec refus de renouvellement qui doit préciser, sous peine de nullité, les motifs du refus et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans.

Le bailleur est obligé de verser une indemnité d’éviction qui correspond le plus souvent à la valeur vénale du fonds.

Le locataire doit alors libérer les locaux dans un délai de 3 mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction.
Si l’indemnité n’a pas encore été versée il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.

2. Le congé avec offre de renouvellement

• Les modalités d’exercice de ce congé

La Loi Pinel n’a pas modifié le congé avec offre de renouvellement qui doit toujours être impérativement signifié par acte d’huissier qu’il soit à l’initiative du locataire ou à l’initiative du bailleur (article L. 145-10 du Code de commerce).

• À l’initiative du locataire

Le locataire bénéficie d’un droit de renouvellement s’il a exercé son activité depuis plus de 3 ans dans les locaux.

Il doit demander le renouvellement au bailleur dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail.

La demande doit préciser, sous peine de nullité que « dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Le bailleur peut alors soit accepter soit refuser le renouvellement. S’il le refuse, l’acte d’huissier devra mentionner que le locataire peut le contester ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction dans un délai de 2 ans en saisissant le tribunal.

• À l’initiative du bailleur

Le bailleur a la possibilité de donner un congé avec offre de renouvellement s’il souhaite modifier le montant du loyer.

Il doit donner ce congé 6 mois avant la fin du bail en fixant le montant du loyer du bail renouvelé.

Le locataire peut alors accepter le renouvellement avec le nouveau loyer en gardant le silence ou par acte d’huissier. Mais il peut également accepter le renouvellement en refusant le nouveau loyer en passant par la commission départementale de conciliation puis par le tribunal de grande instance en cas de non conciliation.

À savoir :
Si le bail commercial arrive à expiration et ne fait pas l’objet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, il est prolongé de manière tacite, sans être véritablement renouvelé, et poursuit ses effets.

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Auteur: Maître Joseph Suissa

Maître Joseph Suissa, avocat d’affaires au Barreau de Paris et associé du cabinet JDB AVOCATS, professionnel en droit des affaires et en droit fiscal. Aguerri aux procédures et expert en négociation.