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La Loi Pinel (juin 2014) et la Réforme du régime des baux commerciaux

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La loi dite « Pinel » apporte d’importantes modifications au régime des baux commerciaux et notamment au profit des locataires.

1. Les augmentations de loyer sont encadrées

L’indexation des loyers en matière de baux commerciaux s’impose au locataire mais doit toutefois respecter plusieurs conditions.

Cette indexation doit tout d’abord respecter la variation d’un indice trimestriel de variation.

La loi Pinel remplace l’indice du coût de la construction (ICC) par l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou par l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (article L. 145-34 du Code de commerce).

Par ailleurs, les augmentations de loyer sont désormais lissées sur plusieurs années.

En effet, si la réévaluation du loyer conduit à une augmentation supérieure à 10% du montant payé l’année précédente en cas de déplafonnement du loyer, cette augmentation sera étalée sur 3 années (article L. 145-38 du Code de commerce).

2. Deux états des lieux obligatoires et contradictoires sont mis en place

S’inspirant du régime des baux d’habitation, la loi impose au bailleur et au locataire une obligation d’établir un état des lieux amiable et contradictoire lors de l’entrée et de la sortie des locaux (article L. 145-40-1 du Code de commerce).

À défaut d’état des lieux amiable, l’état des lieux sera établi par un huissier de justice. Les frais seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En revanche, si aucun état des lieux n’est établi, le local sera présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état et le dépôt de garantie devra donc être intégralement restitué au locataire.

3. Une répartition des charges est annexée au bail

Le contrat de location doit désormais comporter un inventaire précis des différentes charges liées au bail.

Cet inventaire indique la répartition de ces charges entre le bailleur et le locataire et doit faire l’objet d’un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire (article L.145-40-2 du Code de commerce).

Par ailleurs, à la signature du bail et tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire un état prévisionnel des travaux à réaliser sur les 3 années à venir ainsi que le budget prévisionnel correspondant.

De même, le bailleur adressera un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.

Les locaux comportant plusieurs locataires devront quant à eux préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires en fonction de la surface occupée par chacun d’eux.

4. Le congé est simplifié

Le congé en matière de bail commercial est très encadré.

Le locataire et le bailleur ont à présent la faculté de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception même si le congé par voie d’huissier reste possible (article L. 145-9 du Code de commerce).

5. La protection du locataire cédant est accrue

Il est fréquent que dans les baux commerciaux figure une clause de garantie du paiement des loyers à la charge du locataire qui cède son droit au bail et ce jusqu’à la fin du bail.

Cette obligation très lourde pour l’ancien locataire est désormais aménagée puisque le bailleur ne peut se prévaloir de la clause de garantie solidaire contre le locataire cédant en cas d’impayé du cessionnaire que pendant 3 ans (article L.145-16-2 du Code de commerce).

6. Un droit de préemption est créé au profit du locataire en place

Si le propriétaire veut vendre son local commercial, il doit d’abord le proposer au locataire (article L. 145-46-1 du Code de commerce).

7. Le droit au renouvellement est accordé aux locataires étrangers

Avant la loi Pinel, le droit au renouvellement d’un bail commercial était réservé, sauf exceptions, aux locataires de nationalité française.

Désormais, tout locataire d’un bail commercial a un droit au renouvellement de son bail sans que sa nationalité soit prise en compte.

8. Le changement d’activité, ou déspécialisation partielle du bail, peut être autorisée par le juge en cas de liquidation

Une déspécialisation partielle du bail peut être prononcée par le tribunal afin de faciliter la reprise d’un commerce en liquidation judiciaire par un repreneur présentant un projet proposant une activité connexe (article L. 642-7 du Code de commerce).

9. La durée des baux dérogatoires est allongée

En dehors du régime des baux commerciaux, bailleurs et locataires pouvaient conclure des baux de 2 ans au maximum.

Avec la loi Pinel, la durée maximale des baux dérogatoires passe de 2 à 3 ans (Article L. 145-5 du Code de commerce).

10. Le Code de commerce met fin aux conventions d’occupation précaire

Alors que seuls les juges se prononçaient sur la validité de ces conventions jusqu’à lors, le Code de commerce exclut désormais expressément du statut des baux commerciaux une convention qui prévoit que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (article L. 145-5-1 du Code de commerce).

 

Les dispositions de la loi Pinel sont applicables depuis le 20 juin 2014, à l’exception des dispositions relatives au bail dérogatoire, au nouveau plafonnement des loyers et aux charges qui sont applicables depuis le 1er septembre 2014.

Les dispositions relatives au droit de préemption du preneur qui s’appliqueront, elles, aux cessions intervenant à compter du 18 décembre 2014.

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Auteur: Maître Joseph Suissa

Maître Joseph Suissa, avocat d’affaires au Barreau de Paris et associé du cabinet JDB AVOCATS, professionnel en droit des affaires et en droit fiscal. Aguerri aux procédures et expert en négociation.