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Le bail commercial à loyer progressif par paliers

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Le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative (article L. 145-33 du Code de commerce).

De plus, au regard de l’article L. 145-34 du même code, « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’INSEE intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ».

Le bail commercial à loyer progressif par paliers est un bail prévoyant l’évolution du prix du loyer.

Un problème se pose alors lors du renouvellement du bail ou de la révision du loyer car la question qui se pose est celle de savoir si le fait de déterminer le montant du loyer plafond, lorsque le bail prévoit un loyer progressif par paliers, est possible.

La Cour d’appel dans un arrêt du 9 novembre 2011 a considéré que le loyer par paliers dans un bail à renouveler qui exclut la fixation d’un loyer de base « met obstacle à l’application de la règle du plafonnement et impose d’apprécier le loyer lors du renouvellement à la valeur locative ».

Mais la Cour de cassation dans son arrêt du 6 mars 2013 (Cass. Civ. 3ème, 6 mars 2013, n° 12-13962) casse l’arrêt d’appel au visa des articles L. 145-34 et L. 145-33 du Code de commerce au motif que l’existence d’un loyer fixé par paliers ne fait pas obstacle à l’application de la règle du plafonnement. En effet, la Cour considère que « pour fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l’article L. 145-34 du Code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d’un loyer progressif par paliers ».

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Auteur: Maître Joseph Suissa

Maître Joseph Suissa, avocat d’affaires au Barreau de Paris et associé du cabinet JDB AVOCATS, professionnel en droit des affaires et en droit fiscal. Aguerri aux procédures et expert en négociation.