Indexation des loyers en matière de baux commerciaux
La fixation du loyer d’un bail commercial est libre mais sa révision en cours de bail est strictement encadrée par les textes.
La révision peut avoir lieu soit par un mécanisme légal de révision triennale, soit par l’effet d’une clause contractuelle de révision.
La révision légale triennale
La révision triennale est prévue par l’article L. 145-38 du Code de commerce. Cette révision en cours de bail peut résulter de la demande du bailleur ou du locataire.
L’indexation du loyer doit respecter la variation d’un indice trimestriel de référence.
La Loi Pinel du 18 juin 2014 a remplacé l’indice du coût de la construction (ICC) par l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou par l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (article L. 145-34 du Code de commerce).
La révision du loyer se calcule donc en prenant le loyer précédent x (le dernier indice de référence connu / indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente).
Depuis le 1er septembre 2014, date d’application des dispositions de la Loi Pinel relatives au plafonnement des loyers, les augmentations de loyer sont lissées sur plusieurs années.
En effet, si la réévaluation du loyer conduit à une augmentation supérieure à 10% du montant payé l’année précédente en cas de déplafonnement du loyer, cette augmentation sera étalée sur 3 années (article L. 145-38 du Code de commerce).
Le prix peut être déterminé par la commission départementale de conciliation ou par le tribunal de grande instance si la conciliation n’est pas possible et dans le cas où le loyer réclamé serait contesté.
La révision contractuelle
En plus de la révision légale, les parties peuvent prévoir dans leur contrat de bail une clause d’indexation ou d’échelle mobile. Cette clause prévoit que le loyer fera l’objet d’une indexation annuelle (article L. 145-39 du Code de commerce).
Pour prévoir l’indice d’indexation dans le cadre d’une clause d’échelle mobile il faut se référer à l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier selon lequel : « est interdit toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties ».
L’indice doit donc avoir une relation directe avec l’activité de l’une des parties ou l’objet du contrat.
Cette clause doit en plus respecter certaines conditions pour être valable. Il s’agit alors de remplir trois conditions : la variation d’un indice, une périodicité déterminée et une automaticité de la révision.
Si ces trois conditions ne sont pas respectées la clause pourra être annulée ou réputée non écrite.
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