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Compromis de vente immobilière : la rétractation

Compromis de vente immobilière : la rétractation

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Les contrats de vente immobilière peuvent être précédés d’une promesse de vente, d’une promesse d’achat ou d’un compromis de vente. Qu’en est-il lorsque le promettant ou le bénéficiaire change d’avis ?

Les contrats de vente immobilière peuvent être précédés d’une promesse de vente, d’une promesse d’achat ou d’un compromis de vente.

La question de la rétractation, tant du côté du bénéficiaire que le promettant se pose. Dans quels cas la rétractation empêche-t-elle la formation du contrat de vente ? Quelles sont les conséquences d’une telle rétractation sur le contrat de vente ?

Il convient de se poser la question pour les promesses unilatérale d’une part et pour les promesses synallagmatique (compromis de vente), d’autre part.

article L 123-1 du Code des relations entre le public et l’administration

  • Promesse unilatérale de vente ou d’achat

 

  1. Que se passe-t-il si le promettant décide de se rétracter ?

Depuis la réforme de 2016, la révocation par le vendeur pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat, c’est-à-dire, la vente.

Ainsi, il sera possible d’obtenir l’exécution forcée en nature de la vente après mise en demeure, et devant les tribunaux compétents en cas de procédure. Le bénéficiaire aura aussi la possibilité de choisir la résolution de la promesse et pourra se voir accorder des dommages et intérêts.

Avant la réforme, la jurisprudence, en application de l’article 1124 du Code civil, expliquait que la rétractation du promettant, même si elle avait lieu avant la levée d’option de l’acquéreur, excluait toute rencontre de volontés, empêchant ainsi la vente. La réforme de 2016 est donc allée à l’encontre de cette jurisprudence et d’une partie de la doctrine qui soutenait que l’on ne pouvait pas forcer une personne à contracter en dépit du principe de liberté contractuelle.

Depuis, la rétractation du vendeur avant la levée d’option de l’acquéreur n’empêche pas la vente, sauf clause contraire prévu dans la promesse de vente (en ce sens, 3ème chambre civile de la Cour de cassation, 27 mars 2008 n° 07-11.721).

  1. Et du côté du bénéficiaire ?

Le bénéficiaire a le choix : décider d’acquérir le bien ou de ne pas l’acquérir.

La seule obligation que le bénéficiaire peut avoir est lorsqu’il est obligé, par la promesse, de verser une somme d’argent en contrepartie du délai d’option qu’il dispose. Il n’est obligé que par le versement de cette somme mais peut décider de ne pas lever son option et donc, de ne pas former la vente.

  1. Et après la levée d’option par le bénéficiaire ?

Lorsque l’option est levée, il y a vente. De ce fait, le promettant ne peut pas se rétracter même si la vente par acte authentique n’est pas encore faite.

 

  • Promesse synallagmatique de vente (compromis de vente)

Le compromis de vente, qui est une promesse synallagmatique de vente entre le vendeur et l’acheteur, oblige les parties à exécuter leurs obligations. Cependant, et comme dans la promesse unilatérale de vente, la rétractation n’est possible que pour l’acheteur, le vendeur ne pouvant alors pas annuler le compromis.

 

  • La possibilité de la rétractation de l’acquéreur en droit immobilier

Dans le cadre du droit immobilier, la protection de l’acquéreur dans les avants contrats s’est posée.

Ainsi l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation offre la possibilité pour l’acquéreur non professionnel un droit de rétractation ou délai de réflexion pendant un délai de 10 jours à condition que le contrat porte sur un immeuble à usage d’habitation.

L’acquéreur qui, dans le cadre de cette disposition, n’a pas eu la possibilité de bénéficier d’un délai de réflexion de dix jours peut demander l’annulation de la vente.

Également, ce délai de rétractation ou de réflexion au bénéfice de l’acquéreur s’imposera entre l’avant-contrat et l’acte authentique de la vente lorsque des modifications de la convention seront faites, seulement si celles-ci aggravent le risque ou les obligations de l’acquéreur ou encore si ces modifications lui sont défavorables et peuvent être déterminantes pour son consentement.

Ces dispositions sont d’ordre public, le vendeur ne peut donc y déroger. Il risque alors de se retrouver, pendant cette période, coincé de ne pas pouvoir se rétracter au risque de se voir infliger des sanctions. Si l’acquéreur revient sur sa position, aucune conséquence n’est à constater si ce n’est que la vente n’aura pas lieu et que les indemnités d’immobilisation du bien seront versées au vendeur lorsque cela est prévu par la convention.

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Auteur: Maître Joseph Suissa

Maître Joseph Suissa, avocat d’affaires au Barreau de Paris et associé du cabinet JDB AVOCATS, professionnel en droit des affaires et en droit fiscal. Aguerri aux procédures et expert en négociation.