Résiliation du bail commercial en cas de procédure collective du locataire
La résiliation du bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective résulte soit d’une décision des organes de la procédure soit d’une faculté du bailleur.
1) Le principe de la continuation du bail commercial en cas d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire
Afin de maintenir l’activité de l’entreprise en difficulté pendant la procédure collective, les contrats en cours au jour du jugement d’ouverture de la procédure sont poursuivis.
Ainsi, toute clause contractuelle, résiliation ou résolution du contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure collective.
Le cocontractant doit alors remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture.
Une telle obligation est faite au bailleur, dont le locataire fait l’objet d’une procédure collective, de poursuivre l’exécution du contrat de bail commercial même si les loyers antérieurs n’ont pas été payés.
L’intérêt de poursuivre le contrat de bail commercial est de sauvegarder la valeur des actifs, afin, par exemple, de réaliser plus aisément et à un meilleur prix le vente du fonds de commerce.
Pour cela, ce contrat doit être en cours d’exécution et ne doit pas, en ce sens, avoir fait l’objet d’une résiliation ou d’une résolution constatée par une décision de justice passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture.
2) Les causes de résiliation du bail commercial à l’initiative des organes de procédure
L’administrateur et le liquidateur jugent l’opportunité de poursuivre ou pas le contrat de bail.
Ainsi, s’ils estiment qu’il n’est pas dans l’intérêt du débiteur en procédure collective de poursuivre ce contrat, ils prennent la décision de le résilier.
Le contrat de bail commercial, fait l’objet d’un régime particulier et distinct, en ce point, du régime général des contrats en cours, puisque l’autorisation du juge-commissaire n’est pas nécessaire par soucis de célérité dans la procédure.
L’administrateur ou le liquidateur notifie alors directement au bailleur sa décision de résiliation du bail.
Aucune disposition particulière n’étant prévue, une simple lettre recommandée avec accusé de réception suffit.
3) Les causes de résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur
Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater par le juge-commissaire la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers et charges échus après l’ouverture de la procédure.
Une telle faculté est reconnue au bailleur que le locataire soit en procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire.
Pour cela, il ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter de ce jugement et il n’est pas tenu de délivrer un commandement de payer.
En ce point encore, le régime du contrat de bail commercial en procédure collective est distinct des règles de droit auxquelles il est soumis en dehors de la procédure collective dans l’intérêt du bailleur et du locataire.
En effet, lorsque le bailleur souhaite résilier le contrat de bail en application d’une clause résolutoire, la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
La résiliation à l’initiative du bailleur pour défaut de paiement des loyers échus après le jugement d’ouverture, a pour conséquence d’engager la responsabilité personnelle de l’administrateur et du liquidateur qui sont les juges de l’opportunité de la poursuite du contrat de bail.
Que vous soyez bailleur ou locataire, vous devez agir vite pour faire valoir vos droits.
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