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L’éventuelle rétractation du vendeur une fois l’offre de vente acceptée

L’éventuelle rétractation du vendeur une fois l’offre de vente acceptée

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Rétractation du vendeur : contrairement à l’acheteur, le vendeur ne bénéficie pas d’un délai légal de rétractation une fois son offre de vente acceptée. 

 

I. Le contrat, et plus particulièrement le contrat de vente

De manière générale, « le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes qui crée, modifie, transmet ou éteint des obligations » (art. 1101 du Code civil). Il existe plusieurs types de contrats, par exemple :

  • Contrat de vente ;
  • Contrat de travail qui est une « convention par laquelle une personne physique, le salarié, s’engage à mettre son activité à la disposition d’une autre personne physique ou morale, l’employeur, sous la subordination de laquelle elle se place, moyennant une rémunération »;
  • Contrat de location ;

Plus particulièrement, le contrat de vente est « une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer » (art. 1582, al. 1 du Code civil).

La formation de ce contrat répond au droit commun des contrats.

Pour qu’un contrat soit valable, plusieurs conditions doivent être remplies (art. 1108 du Code civil) :

  • Il faut que chaque partie ait donné son accord sans violence et sans erreur. Cela se manifeste par la rencontre d’une offre et d’une acceptation ;
  • Il faut qu’elles aient la capacité de s’engager (art. 1145 du Code civil) ;
  • Il faut un contenu licite et certain (ex : un contrat de vente ne peut pas porter sur la vente de produits illégaux).

Le contrat est donc formé à la date et au lieu de réception de l’acceptation par le pollicitant (art. 1121 du Code civil).

En cas de non-respect d’une des conditions, le contrat encourt la nullité.

De plus, les négociations doivent se dérouler de bonne foi.

Le contrat de vente peut porter sur un bien meuble ou immeuble.

1. L’offre

Rétractation du vendeur

« L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation » (art. 1114 du Code civil).

Ainsi, elle doit être précise, ferme et extériorisée.

A titre d’exemple, pour le contrat de vente, l’offre doit indiquer la chose et le prix (art. 1583 du Code civil).

Sont donc exclus,  les offres assorties de réserves, car le critère de fermeté fait défaut.

Enfin, le contrat étant une manifestation de volonté, l’offre de vente doit expressément être portée à la connaissance d’autrui.

2. L’acceptation

Il s’agit de « la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre » (art. 1118 al. 1 du Code civil).

Il s’agit donc d’un acte juridique unilatéral pur et simple c’est-à-dire, en vertu de l’article 1118 du même code qu’elle doit avoir été formulée par le destinataire de l’offre qui a exprimé sa volonté claire et non équivoque « d’être lié dans les termes de l’offre. »

Cela exclu la contre-proposition qui est en réalité une nouvelle offre (art. 1118, al. 3 du Code civil).

A titre d’exemple, est une contre-proposition le fait pour l’acceptant d’émettre une proposition à un prix inférieur.

Cependant, il n’est pas nécessaire que celle-ci soit verbale ou écrite, elle peut résulter d’un comportement (exemple : une personne qui insère de l’argent dans un distributeur automatique conclut en réalité un contrat de vente).

Le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu’il en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières (art. 1120 du Code civil).

L’acceptation ne produit des effets juridiques qu’à compter de sa réception.

3. Capacité

L’article 1145 du Code civil issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 précise que toute personne peut contracter si elle n’en est pas déclarée incapable par la loi.

Sont incapables de contracter (art. 1146 du Code civil) :

  • Les mineurs non émancipés ;
  • Et les majeurs protégés telle que les majeurs placés sous sauvegarde de justice, tutelle ou curatelle.

Une personne est capable lorsqu’elle dispose de la capacité de jouissance, c’est-à-dire l’aptitude à être titulaire de droits, et de la capacité d’exercice, c’est-à-dire l’aptitude à exercer elle-même les droits dont elle est titulaire.

4. Contenu licite et certain

C’est l’article 1128 du Code civil qui pose cette condition.

Autrement dit, le contrat doit poursuivre un but licite. A titre d’exemple, le vendeur ne peut pas vendre des choses hors commerce tel que des organes.

Le contenu doit également être certain c’est-à-dire qu’il a pour objet une prestation qui doit remplir plusieurs caractéristiques :

  • Elle peut être présente ou future ;
  • Elle doit être possible ;
  • Elle doit être déterminée et déterminable.

5. Le prix

L’article 1583 du Code civil introduit comme condition de validité du contrat de vente le prix que les parties doivent déterminer, à défaut la vente est nulle.

Il doit être réel et sérieux, il ne peut être ni vil, ni dérisoire, ni lésionnaire.

Les parties peuvent néanmoins décider de confier la charge de déterminer le prix à une tierce personne (art. 1592 du Code civil) indépendante des parties.

Les parties peuvent également rendre le prix déterminable en ayant recours à des éléments objectifs indépendants de la volonté des parties.

6. L’obligation générale d’information du vendeur

Au moment de la vente, le vendeur doit informer l’acheteur des caractéristiques essentielles du produit ou du service (art. L.111-1 du Code de la consommation) notamment en l’informant des contraintes techniques, de son aptitude à remplir le but recherché par le client, de sa dangerosité et du mode d’utilisation.

Elle peut être écrite ou orale.

En cas d’acheteur professionnel, le vendeur doit s’assurer qu’il est en mesure d’apprécier la portée exacte des caractéristiques techniques des biens.

Néanmoins, l’article 1112-1 du Code de commerce précise que l’obligation d’information ne saurait porter sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Autrement dit, le débiteur de l’obligation d’information n’est jamais tenu de révéler à son cocontractant la véritable valeur du bien, même si cette information est déterminante de son consentement.

En cas de non-respect, l’article 1112-1 al. 6 du Code civil prévoit que « outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévus aux articles 1130 et suivants. ».

 

II. Rétractation de l’acceptation

Le délai de rétractation, n’est pas à confondre avec le délai de réflexion. En effet, il s’agit du délai pendant lequel l’acceptant peut revenir sur le consentement qu’il a déjà donné entrainant l’anéantissement rétroactif du contrat.

Le contrat est conclu lorsque l’acceptation parvient à l’offrant, autrement dit lorsque l’offrant réceptionne l’acceptation.

Par conséquent, elle ne produit d’effets juridiques qu’à compter de sa réception.

 

III. Rétractation de l’offre

1. La rétractation de l’offrant avant l’acceptation de l’offre

L’offre peut être librement rétractée par son auteur tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire (art. 1115 du Code civil).

Cette révocation de l’offre peut intervenir :

  • Lorsque la rencontre des volontés ne s’est pas réalisée car l’offre n’est pas parvenue à son destinataire donc il n’a pas pu y avoir d’acceptation ;
  • Lorsque l’offre n’a pas été portée à la connaissance du destinataire.

Cependant, lorsque l’offre a été portée à la connaissance de son destinataire, l’article 1116, al. 1er du Code civil prévoit qu’ « elle ne peut être rétractée avant l’expiration du délai qu’il a fixé ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable qui varie en fonction des circonstances.

En cas de violation de cette interdiction, la conclusion du contrat est empêchée et l’offrant engage sa responsabilité extracontractuelle dans les conditions du droit commun.

Cependant, il ne sera pas contraint de compenser la perte des avantages attendus du contrat.

2. Rétractation de l’offre après acceptation de l’acheteur

L’article 1583 du Code civil énonce que l’offre de vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Par conséquent, en cas d’acceptation de l’offre, la rétraction de l’offrant est un principe illicite.

Elle a néanmoins été rendue possible par les magistrats qui ont opéré une distinction entre la vente entre particuliers et la vente via le concours d’un mandataire.

 

2.1 L’illicite rétractation de l’offrant en cas d’acceptation de l’offre

En effet, lorsque l’offre de vente est faite à personne déterminée, le contrat se forme dès l’acceptation de l’offre par un acheteur.

Au regard de la loi, la rétractation de l’offrant est alors illégale.

Lorsqu’un particulier poste une annonce dans laquelle sont précisés la chose et le prix, il s’agit d’une offre faite à personne indéterminée.

En matière de vente immobilière, la Cour de cassation estime que l’offre faite au public lie le pollicitant à l’égard du premier acceptant depuis un arrêt du 28 novembre 1968 rendu par sa 3ème chambre civile, et ce même si une seconde offre se révèle être plus avantageuse.

Ainsi, dès l’acceptation, le contrat de vente se forme et l’offrant ne peut se rétracter sous peine de voir sa responsabilité contractuelle engagée. 

 

2.2 Cas particulier de la vente immobilière : la possible rétractation de l’offrant en cas de mise en vente par un mandataire

Selon l’article 1984 du Code civil « le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. »

Le mandataire a donc le pouvoir de faire une offre de vente au nom du mandant.

Toutefois, en matière immobilière, la Cour de cassation a entériné la  loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet » dans un arrêt du 5 janvier 1985 n°83-13560.

En vertu de cette dernière, le mandant ne confère au mandataire qu’une mission d’entremise  impliquant que le vendeur soit libre de choisir à quel acceptant il souhaite vendre.

Ce contournement lui permet donc d’une certaine manière de se rétracter en ce qu’il n’a pas l’obligation de se lier au premier acceptant.

Le travail du mandataire qualifié de « mission d’entremise » demeure le principe.

Il est néanmoins possible d’insérer au mandat une clause expresse selon laquelle le vendeur accorde au mandataire le pouvoir de le représenter et de l’engager.

 

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Auteur: Maître Joseph Suissa

Maître Joseph Suissa, avocat d’affaires au Barreau de Paris et associé du cabinet JDB AVOCATS, professionnel en droit des affaires et en droit fiscal. Aguerri aux procédures et expert en négociation
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