Indemnités pour non renouvellement du bail
Qu’est-ce que les indemnités d’éviction dans le bail commercial ? Quelles modalités respecter ? Qui peut fixer le montant de l’indemnité ? Comment est évaluée l’indemnité ? Autant de questions que nous clarifions dans cet article.
I. Qu’est-ce que les indemnités d’éviction dans le bail commercial ?
En vertu de l’article L145-14 du Code de commerce, il s’agit d’une indemnité payée par le bailleur (propriétaire) au locataire en raison du refus de renouvellement du bail.
Le locataire ainsi évincé, a droit à une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement du bail.
II. Quelles sont les modalités à respecter ?
L’acte de refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, préciser les motifs du refus et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans les 2 ans à compter de la date de l’acte.
L’article L145-17 du Code de commerce énumère les cas dans lesquels l’indemnité d’éviction n’est pas due :
- Lorsque bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant
- Quand il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli, comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
III. Qui peut fixer le montant de l’indemnité ?
Soit l’indemnité est fixée à l’amiable entre les parties. Mais elle est souvent fixée par un expert en raison de la complexité de l’évaluation.
Soit, en cas de désaccord, elle est fixée par le Tribunal sur la base d’une évaluation effectuée par un expert judiciaire indépendant des parties.
IV. Comment est évaluée l’indemnité ?
L’article L145-14 alinéa 2 traite de certains critères d’évaluation, à savoir :
- La valeur marchande du fonds de commerce
- Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur
Le montant de l’indemnité varie en fonction de la nature de l’éviction. En effet, si l’éviction se traduit par une perte du fonds de commerce (perte totale de la clientèle), l’indemnité sera alors une indemnité de remplacement du fonds. A contrario, s’il n’y pas de perte du fonds de commerce, il s’agira d’une indemnité de déplacement qui sera moindre.
V. Quelles sont les indemnités accessoires versées en plus de l’indemnité d’éviction ?
Différentes indemnités accessoires peuvent parfois être versées notamment les frais de déménagement, de réinstallation, les éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés si l’éviction entraine leur licenciement, les indemnités de résiliation de contrat…
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