Loyers commerciaux et Covid-19
Loyers commerciaux et Covid-19 : La crise sanitaire du Covid-19 a placé la France en état d’urgence sanitaire depuis la loi du 23 mars 2020. Cette crise a provoqué un arrêt brutal des activités commerciales et financières dû aux mesures politiques prises telles que le confinement entrainant la fermeture de certains commerces.
En principe, le bail commercial est soumis à un régime particulier. Cependant depuis la crise sanitaire, les commerces ont été soumis à une fermeture administrative qui empêche les parties de répondre correctement à leurs obligations. A l’heure actuelle, les mécanismes pour remédier à l’obligation du preneur de payer demeurent incertains.
I. Le bail commercial – Rappel des règles générales
1. Principes généraux applicables au bail commercial
Le bail commercial est régi par les articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce. Il se définit comme un contrat de location d’un local au sein duquel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Les commerçants doivent être immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés, ou au répertoire des métiers.
Le montant du loyer est librement fixé par les parties. En revanche, la révision du prix doit être encadrée.
La durée du bail commercial doit être au minimum de neuf ans.
Le contrat de bail commercial peut faire l’objet soit d’un renouvellement, soit d’une indemnité d’éviction.
2. Le bail dérogatoire ou bail de courte durée
Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée est régi par l’article L.145-5 du Code de commerce. Ce contrat de bail présente un intérêt en ce qu’il n’est pas soumis à la législation des baux commerciaux.
Ce bail dérogatoire a une durée maximale de trois ans. L’intérêt de ce bail est de permettre au preneur de vérifier si le local convient à l’exercice de son activité.
Les loyers des baux commerciaux pendant la Covid-19
3. La conclusion du contrat de bail
Le contrat de bail commercial doit répondre aux conditions des contrats de droit commun : la capacité et le consentement des parties.
Au sein de ce contrat, certaines clauses importantes doivent figurer :
– La clause de destination est une clause importante car elle permet de déterminer les activités qui peuvent être exercées au sein du local loué par le locataire.
– La clause relative au loyer.
Suite à la conclusion de ce contrat, le bailleur (le propriétaire du local) a une obligation de mise à disposition du bien, le preneur (le locataire) a lui une obligation de payer.
II. Le sort des loyers commerciaux et Covid-19
En principe, le bailleur a une obligation de délivrance du bien et le preneur, une obligation de payer.
Cependant, certains commerces ont fait l’objet d’une fermeture administrative faisant obstacle à cette obligation. En effet, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 a déclaré l’état d’urgence sanitaire et a plongé la France en confinement, obligeant notamment certains commerces à rester fermé.
L’ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-316 a aménagé les dispositions contractuelles à l’épreuve du Covid-19. Ainsi, le bailleur d’un local professionnel ne peut plus mettre en œuvre les sanctions contractuelles et les garanties s’il y a un défaut de paiement entre le 12 mars 2020 et fin du 2ème mois qui suit la fin de l’état d’urgence sanitaire. Cet état d’urgence sanitaire qui a été déclaré par la loi du 23 mars 2020, a été prolongé jusqu’au 1er juin 2021 par la loi du 15 février 2021.
1. L’utilisation de la force majeure pendant la crise sanitaire
1.1 Définition de la force majeure en matière contractuelle
L’article 1218 du Code civil créé par la réforme de 2016, définit la force majeure : « lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».
La Cour de cassation par un arrêt du 14 avril 2006 a développé la notion de force majeure autour de trois critères essentiels. Ces mêmes critères ont été repris par l’article 1218 du Code civil :
– la notion d’imprévisibilité : l’événement ne peut être prévu par les parties lors de la conclusion du contrat ;
– d’irrésistibilité : l’exécution du contrat ne peut être réalisée par aucun moyen, elle doit être impossible et non seulement plus difficile ou onéreuse ;
– et d’extériorité : l’événement doit être extérieur au débiteur.
1.2 La force majeure pendant la Covid-19
La force majeure ne semble pas applicable dans ce contexte. En effet, les juridictions semblent refuser la notion d’imprévisibilité aux motifs que des mesures spécifiques à la situation (tel que le fonds de solidarité) ont été misent en place.
Egalement, la Cour d’appel de Grenoble par un arrêt du 5 novembre 2020 a refusé de retenir la force majeure pour un contrat de bail commercial au motif que l’épidémie n’avait pas de conséquences irrésistibles pour le locataire rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette solution a été reprise récemment par la Cour d’Appel de Riom en date du 2 mars 2021 (CA Riom, 1re ch., 2 mars 2021, no 20/01418).
2. L’imprévision
2.1 Définition de l’imprévision
Créé par la réforme du droit des contrats de 2016, l’imprévision définie à l’article 1195 du Code civil dispose que : « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. »
Cet article permet au juge de réviser le contrat dont le principe est normalement la force obligatoire du contrat. Cependant, cette révision peut se faire uniquement selon des conditions strictes :
– Le contrat doit subir un changement de circonstances ;
– Ce changement doit être imprévisible lors de la conclusion du contrat ;
– Rendant son exécution excessivement onéreuse pour une partie.
Il convient de préciser que l’imprévision est applicable seulement sur les contrats conclus après le 1er octobre 2016.
2.2 L’imprévision pendant la Covid-19
Ce mécanisme relève des contradictions. En effet, le Tribunal de Commerce de Paris, statuant en référé en date du 11 décembre 2020 n’a pas retenu l’imprévision au motif que le loyer étant fixe, ne pouvait devenir excessivement onéreux.
A contrario, le Tribunal Judiciaire de Paris a jugé que le preneur pouvait se prévaloir de l’article 1195 du Code civil au motif que le preneur était dans l’impossibilité d’ouvrir son établissement à la date prévue suite aux mesures administratives. (TJ Paris, ord. réf., 21 janv. 2021, no 20/55750).
Par ailleurs, l’imprévision ne semble pouvoir s’appliquer dans ce contexte au motif que l’imprévision se verrait étendre d’une manière trop large son champ d’application matériel et temporel. En effet, le déséquilibre onéreux du contrat est lié dans ce contexte à la situation financière personnelle du débiteur et à un moment précis du contrat.
3. La perte de la chose louée
3.1 Définition de la perte de la chose louée
La perte de la chose louée est prévue par l’article 1722 du Code civil. Cet article dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »
3.2 La perte de la chose louée pendant la Covid-19
L’article 1722 du Code civil permettrait d’être appliqué aux locataires commerciaux, qui pendant la période de Covid-19 n’ont pu jouir de la chose louée.
C’est en effet ce qu’a décidé d’appliquer le Tribunal Judiciaire de la Rochelle dans un jugement du 23 mars 2020 n°20/02428, en jugeant que « la chose louée étant perdue en raison des fermetures gouvernementales, les loyers ne sont pas dus ».
3.3 Débats jurisprudentiels
Cependant le 4 mars 2021, la Cour d’appel de Versailles n’a pas retenu la perte de la chose jugée au motif qu’il n’y a pas de destruction physique du local.
En revanche selon la même Cour d’appel, l’allégation de la perte de la chose jouée constituerait une contestation sérieuse et serait un mécanisme susceptible de permettre au preneur d’échapper à l’obligation de paiement des loyers pour la période concernée par la fermeture administrative. (CA Versailles, 14e ch., 4 mars 2021, no 20/02572.).
La Cour d’appel de Paris a rendu une solution similaire le 18 mars 2021 (Paris, pôle 1, ch. 2, 18 mars 2021, n°20/13262) et a jugé que les loyers étaient dus.
4. L’exception d’inexécution
L’exception d’inexécution est prévue à l’article 1219 du Code civil. Cet article dispose que « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »
Cette exception n’a d’effet seulement provisoirement et proportionnellement à l’inexécution de l’obligation prévue par l’autre partie. En effet, le preneur pourra faire défaut à son obligation de payer seulement pendant le temps où il n’a pas accès à son local commercial.
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Exemples jurisprudentiels
Le Tribunal Judiciaire de Paris a récemment écarté l’exception d’inexécution dans ce contexte. (TJ Paris 25-02-2021 n° 18/02353),
La Cour d’appel de Grenoble a également refusé de retenir l’exception d’inexécution au motif que l’inexécution doit être « imputable au cocontractant et que cette inexécution soit totale, le locataire ne peut invoquer cette exception que si la jouissance du local est rendue impossible et à condition que cette impossibilité soit imputable au bailleur ; qu’en la cause, si les résidences de tourisme ont été contraintes de fermer pendant quelques semaines, après avoir dû fermer certains espaces communs, l’impossibilité pour le bailleur de mettre à disposition les locaux n’a pas résulté de son fait, mais de contraintes administratives (…) » (5 novembre 2020, n° 16/0453.)
Le Tribunal Judiciaire d’Annecy (7 sept. 2020, no RG 20/00275) et d’Amiens ont également rendu une décision dans ce sens. (16 sept. 2020, no RG 20/00174).
5. Le principe de bonne foi et recours amiable
Le principe de bonne foi prévu aux articles 1134 du Code civil dispose que les conventions « doivent être exécutées de bonne foi. »
Afin d’appuyer la bonne foi du bailleur, il est possible d’avoir recours à un protocole d’accord transactionnel entre le bailleur et le preneur.
Par ailleurs, cette procédure amiable permettra aux parties de s’entendre sur les solutions qu’elles souhaitent trouver.
6. Les mesures prévues par le législateur
6.1 L’Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, facteurs d’eau, de gaz et d’électricité des locaux professionnels des entreprises qui sont touchées par la crise de la Covid-19.
Cette ordonnance entrée en vigueur le jour même ne prévoit pas la suspension d’exigibilité des loyers.
En revanche, elle prévoit que les bénéficiaires de l’ordonnance ne peuvent encourir de :
– « pénalités financières ou intérêts de retard,
– de dommages-intérêts,
– d’astreinte,
– d’exécution de clause résolutoire,
– de clause pénale
– ou de toute clause prévoyant une déchéance,
– ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Ces dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020. »
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Conditions d’application de l’Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020
Elle s’applique dès son entrée en vigueur jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire, prévu jusqu’au 2 juin 2021.
En sont bénéficiaires tous ceux qui peuvent recourir au fond de solidarité :
– Les personnes physiques ou morales non contrôlées par une autre société commerciale ;
– ayant un début d’activité avant le 1er février 2020 ;
– n’ayant pas fait l’objet d’une déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 ;
– disposant d’un effectif inférieur ou égal à 10 salariés ;
– ayant un CA au dernier exercice inférieur à 1 million d’euros HT ou pour les entreprises nouvelles un CA mensuel moyen de 83.333 € ;
– ayant un bénéfice imposable n’excédant pas 60 000 € (hors rémunération du dirigeant) ;
– dont les dirigeants n’ont disposé d’aucune rémunération au titre d’un contrat de travail à temps complet, d’une pension de vieillesse ou encore d’indemnités journalières.
6.2 La loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020
En vertu de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, les actions en paiement sont interdites à compter du 17 octobre 2020.
Il dispose que « Pour les loyers et les charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police susmentionnée et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle cette activité cesse d’être affectée, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique concernée ne peuvent encourir :
– d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière,
– ou toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. »
Il s’agit de dispositions d’ordre public, ainsi toute stipulation contraire est réputée non écrite.
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Conditions d’application de la loi
Les mesures prévues par cette loi bénéficient aux personnes physiques ou morales de droit privé :
– Disposant d’un effectif salarié inférieur à 250 salariés ;
– Ayant un chiffre d’affaires lors du dernier exercice clos inférieur à 50 millions d’euros ou, un chiffre d’affaires inférieur à 4,17 millions d’euro pour les exercices non clos ;
– Ayant une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % entre le 1er novembre et le 30 novembre2020. Il est important de préciser que pour les entreprises ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public, la part des activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison ne rentre pas en compte dans ces conditions dans le chiffre d’affaires du mois de novembre 2020.
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