Renouvellement du bail commercial ou indemnité d’éviction
Pour garantir la stabilisation de son fonds de commerce et la conservation de sa clientèle, le propriétaire du fonds qui l’exploite dans les locaux dont il est le locataire, a droit au renouvellement de son bail.
Ce droit est d’ordre public, c’est-à-dire que toutes clauses, stipulations ou arrangements qui auraient pour effet de faire échec à ce droit au renouvellement seraient réputés non-écrits.
Ce droit au renouvellement du contrat de bail commercial est soumis à plusieurs conditions ( I. ) afin d’être mis en œuvre ( II.). Ce droit au renouvellement donne naissance à un nouveau contrat de bail commercial (III.).
A défaut, si le bailleur oppose son refus au renouvellement du bail commercial, le locataire peut obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction (IV.) sauf en cas de motif grave et légitime ou d’exercice d’un droit de reprise (V.).
I. Les conditions du droit au renouvellement du bail commercial
Le contrat de bail commercial a une durée de 9 ans minimum. A la fin du contrat de bail commercial, le locataire (sous-locataire ou cessionnaire) bénéficie d’un droit au renouvellement de ce bail commercial s’il respecte les conditions suivantes :
- Le locataire doit être titulaire d’un bail soumis au statut des baux commerciaux ;
- Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers au moment du renouvellement ;
- Le locataire doit être propriétaire du Fonds de commerce : cette condition implique l’existence d’une clientèle réelle et certaine qui lui est propre ;
- Le Fonds de commerce doit être exploité de manière effective ;
- Le Fonds de commerce doit avoir été exploité au cours des trois dernières années.
II. L’exercice du renouvellement du bail commercial
Le renouvellement du droit au bail peut être à l’initiative du bailleur ou du locataire.
1- L’exercice du renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur
Le bailleur peut délivrer au preneur un congé avec ou sans offre de renouvellement du bail commercial dans les 6 mois précédant la date d’expiration du bail.
Dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement du bail commercial, le bailleur émet une offre au locataire de renouveler le bail en fixant le montant du nouveau loyer que ce dernier peut accepter ou refuser.
Dans le cadre d’un congé sans offre de renouvellement du bail commercial, le bailleur doit exposer le motif grave et légitime ou l’exercice du droit de reprise qui justifient son refus de renouvellement, à défaut, le locataire bénéficiera d’une indemnité d’éviction.
2- L’exercice du renouvellement du bail commercial à l’initiative du locataire
Le locataire (le preneur), pour jouir de son droit, peut formuler une demande de renouvellement de son bail commercial dans les 6 mois précédant la date de l’expiration du contrat de bail ou bien à tout moment pendant la tacite prolongation de celui-ci.
Cette demande se matérialise par sa notification au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandé avec avis de réception.
Dans un délai de 3 mois à compter de la notification de la demande de renouvellement du locataire, le bailleur peut soit donner une suite favorable à la demande soit la refuser.
A défaut de réponse du bailleur dans le délai de 3 mois, ce dernier est réputé avoir accepté le renouvellement du bail.
III. Le nouveau bail commercial
Si le bail commercial est renouvelé, un nouveau bail commercial prend effet.
En principe, ce nouveau bail commercial est identique à l’ancien bail commercial dans ses conditions et dans ses clauses pour une durée minimale de 9 ans.
Toutefois, le bailleur et le locataire peuvent décider de modifier certaines clauses du bail commercial.
Enfin, certaines clauses qui ne sont pas intrinsèquement liées au bail commercial ne sont pas automatiquement renouvelées tel que le droit de préférence.
IV. Le refus de renouvellement de bail commercial avec paiement d’une indemnité d’éviction
Si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial et met fin au contrat, ce refus entraine en contrepartie le paiement d’une indemnité d’éviction. Cette indemnité d’éviction peut être exclue en cas de motif grave et légitime ou de l’exercice d’un droit de reprise.
L’indemnité d’éviction a été mise en place afin de compenser le préjudice subi par le locataire du fait de son éviction.
1- L’évaluation de l’indemnité d’éviction
L’évaluation de l’indemnité d’éviction est faite par le juge suivant le principe selon lequel le préjudice doit être évalué au jour le plus proche de l’éviction.
Ce jour correspond soit à la date du départ effectif du locataire, soit à la date de la décision de justice si le locataire est encore dans les lieux au jour où les juges statuent.
Cette indemnité d’éviction est composée de l’indemnité principale d’une part, et des indemnités accessoires d’autre part.
1.1 L’indemnité principale
Le calcul de l’indemnité principale dépend de la valeur marchande du fonds de commerce disparu afin de permettre au locataire évincé de procéder à l’acquisition d’un fonds présentant une valeur identique.
A ce titre et afin de calculer cette indemnité, il convient généralement de calculer le pourcentage du chiffre d’affaires des trois dernières années.
1.2 Les indemnités accessoires
À cette somme principale, représentative de la valeur du fonds, s’ajoutent les indemnités accessoires, à savoir les frais de déménagement, les frais de réinstallation pris au sens large et les chefs de préjudice annexes occasionnés par la disparition du fonds (indemnités de licenciement du personnel, pertes financières résultant de l’arrêt d’activité du locataire).
La loi présume que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds du locataire, donc l’indemnité versée prend en compte la valeur de remplacement du fonds.
Toutefois, cette présomption peut être renversée par le bailleur, à charge pour lui d’apporter la preuve que l’éviction n’entraîne pas la disparition du fonds et que le locataire peut se réinstaller sans avoir à acheter ou créer un nouveau fonds en transférant le fonds qu’il exploite dans de nouveaux locaux.
Dans ce cas, le juge prend en compte dans le calcul de l’indemnité, la valeur de déplacement du fonds.
2- Le règlement de l’indemnité d’éviction
Le bailleur a la charge du paiement de l’indemnité d’éviction.
Si le versement de cette indemnité d’éviction fait suite à une condamnation du bailleur, ce dernier doit s’exécuter dans un délai de 1 mois à compter de la décision de justice.
Une fois que l’indemnité d’éviction a été payée au locataire, ce dernier devra quitter le local commercial dans un délai de trois mois à compter du paiement sous peine de pénalités de retard.
Si le paiement de l’indemnité n’a pas eu lieu, le locataire dispose d’un « droit au maintien dans les lieux » en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation.
Ce droit de se maintenir dans les lieux est soumis aux conditions du bail commercial.
3- Le droit de repentir du bailleur écartant le versement de l’indemnité d’éviction
Le bailleur dispose -dans un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée- d’un droit de repentir.
Ce droit de repentir permet au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction.
En revanche, l’exercice de ce droit n’est envisageable qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
Par ailleurs, la décision de se soustraire au paiement de l’indemnité est irrévocable.
A ce titre, le contrat de bail commercial est automatiquement renouvelé à compter de la notification au locataire de ce droit de repentir.
V. Le refus du renouvellement du bail pour motif grave et légitime ou l’exercice d’un droit de reprise écartant le paiement de l’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction n’est pas systématiquement due au locataire puisque la loi prévoit plusieurs cas dans lesquels le bailleur est dispensé de son versement.
Dès lors, le bailleur est dispensé de verser cette indemnité d’éviction en cas de motif grave et légitime d’une part, ou pour exercer un droit de reprise d’autre part.
1- Le motif grave et légitime
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
S’il s’agit de l’inexécution d’une obligation ou bien de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur de la faire cesser.
Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire et préciser le motif invoqué.
D’autres cas de motifs grave et légitime peuvent être cités tels que le manquement au statut des baux commerciaux ou un comportement inapproprié du locataire en rapport avec le bail.
2- L’exercice d’un droit de reprise
Le droit de reprise du bailleur justifiant un refus de renouvellement du bail commercial sans versement d’une indemnité d’éviction n’est envisageable que dans 4 situations.
2.1 Immeuble insalubre ou dangereux
Premièrement, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état
2.2 Reprise des locaux pour usage d’habitation
Par ailleurs, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
2.3 Réaffectation des locaux en locaux à usage d’habitation
En outre, le bailleur peut réaffecter en locaux d’habitation les locaux loués accessoirement aux locaux commerciaux.
2.4 Construction d’un local d’habitation sur un terrain nu
Enfin, le droit au renouvellement n’est pas opposable au bailleur qui a obtenu un permis de construire un local d’habitation sur tout ou partie d’un des terrains. Ce droit de reprise ne peut être exercé que sur la partie du terrain indispensable à la construction.
En revanche, en cas de reconstruction par le bailleur d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.
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