Les pièges à éviter en matière de location-gérance
La location-gérance (encore appelée gérance libre) est un contrat ou une convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls.
Lors de la conclusion d’un contrat de location-gérance, il est nécessaire de rester vigilant et de vérifier certains points pour ne pas subir de préjudices par la suite.
1) L’exploitation préalable du fonds de commerce pendant au moins deux années
Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal mis en gérance.
Ce délai de deux ans peut être réduit ou supprimé par ordonnance du président du Tribunal de Grande Instance, notamment lorsque le propriétaire justifie d’un intérêt légitime
2) Le bail doit autoriser la mise en location-gérance
Avant de conclure un contrat de location-gérance, il est vivement conseillé de vérifier les dispositions du contrat de bail.
Ces dispositions peuvent, entre autres, imposer au propriétaire du fonds d’informer au préalable le bailleur de la location-gérance du fonds, voire même interdire l’exploitation du fonds ou permettre à un tiers d’occuper les locaux.
3) L’obligation de publier le contrat de location-gérance
Le contrat de location-gérance doit être publié dans les quinze jours qui suivent sa conclusion.
Dans un délai de trois mois à compter de la publication du contrat, les créanciers du loueur peuvent demander au tribunal de commerce de déclarer leurs créances immédiatement exigibles.
Jusqu’à la publication du contrat et pendant un délai de six mois à compter de cette publication, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds. Le bailleur est également solidairement tenu des impôts directs du locataire-gérant pendant toute la durée du contrat.
4) Les obligations du locataire-gérant
Le locataire-gérant a l’obligation de garder le personnel ainsi que l’enseigne et le nom commercial.
Le locataire-gérant a également l’obligation de payer une redevance qui comprend habituellement le prix du loyer, les charges locatives et les frais d’assurance. Cette redevance peut être fixe ou proportionnelle au chiffre d’affaires ou aux bénéfices générés par le fonds. Le montant de la redevance peut être déduit par le locataire-gérant des résultats imposables de sa société.
5) L’absence d’obligation pour le propriétaire du fonds de communiquer les comptes des trois dernières années
Le propriétaire du fonds n’est pas tenu de communiquer au gérant les comptes des trois dernières années. Ainsi, le locataire-gérant risque de ne pas pouvoir faire face à ses dettes en l’absence de recettes suffisantes.
6) L’absence de droit au renouvellement automatique du contrat et d’indemnités à l’issue du contrat de location-gérance
Lorsque le contrat de location-gérance est à durée déterminée, il ne peut être résilié qu’en cas d’accord amiable des parties. Au terme du contrat, le propriétaire du fonds est libre de refuser le renouvellement du contrat, et ce sans avoir à verser d’indemnités. Toutefois, il est tenu de reprendre les salariés employés par le locataire-gérant.
Lorsque le contrat de location-gérance est à durée indéterminée, celui-ci peut être résilié unilatéralement en respectant un délai de préavis qui est généralement de trois mois.
7) Le sort du fonds à la fin du contrat de location-gérance
A la fin du contrat, le bailleur récupère le fonds en l’état, ce qui signifie que :
- si le locataire-gérant n’a pas exploité le fonds convenablement, sa valeur se trouve notablement affaiblie et c’est le propriétaire du fonds qui en subira les conséquences ;
- Si le locataire-gérant a géré le fonds avec succès et de ce fait a accru la valeur de celui-ci, c’est le locataire-gérant qui en subira les conséquences. En effet, il n’aura droit à aucune indemnité et s’il souhaite acheter le fonds, le prix d’acquisition sera plus élevé.
Toutefois, les parties peuvent insérer dans le contrat une clause dite « promesse unilatérale de vente » dans laquelle le propriétaire s’engage à vendre son fonds au locataire-gérant.
8) Le régime fiscal à la fin du contrat de location-gérance
Il faut être vigilant lorsque le fonds est vendu au locataire-gérant à l’issue du contrat et que le prix de cession est diminué du montant des redevances.
En effet, l’administration fiscale peut être amenée à requalifier la location-gérance en cession déguisée.
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